Der Immobilienverkehrswert - Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Wenn Sie vorhaben eine Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen, müssen sie zwangsläufig deren Wert bestimmen. Man spricht hierbei vom Verkehrswert einer Immobilie oder umgangssprachlich auch vom Marktwert. Wir klären wie sich dieser zusammensetzt und was Sie bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beachten müssen.

Was ist der Immobilienverkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Wert, der in Immobilienangelegenheiten am häufigsten benötigt wird. Er wird beispielsweise bei Gerichtsurteilen, Vermögensauseinandersetzungen, Enteignungen/Entschädigungen sowie in Kauf- und Verkaufsverhandlungen zu Rate gezogen. Dabei unterscheidet er sich vom Beleihungswert, der für die Kreditvergabe von Banken eine Rolle spielt, dem Versicherungswert und dem Einheits- bzw. Grundbesitzwert, der für Steuererklärung von Belang ist. Der Verkehrswert ist vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch genau definiert.

Die Definition:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Allgemein formuliert ist der Verkehrswert also der Preis, den der durchschnittliche Käufer bei durchschnittlichen Marktverhältnissen und durchschnittlicher Vermarktungsdauer am Tag der Wertermittlung zahlen würde.

Wie wird dieser Wert bestimmt?

Laut der deutschen Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) gibt es drei genormte Wertermittlungsverfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen: das Ertragswertverfahren (§ 15-16), das Sachwertverfahren (§ 17-20) und das Vergleichswertverfahren (§ 21-23). Während das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten dient, wird das Sachwertverfahren in der Regel nur für selbst genutzte Immobilien angewendet. Das Vergleichswertverfahren bestimmt den Wert in erster Linie anhand vergleichbarer Immobilien.

Unabhängig vom Verfahren, lässt sich die Erstellung des Gutachtens grob in drei Schritte unterteilen: 1. die Informationsbeschaffung, 2. die Wertermittlung und 3. die anschließende Dokumentation. Dabei nimmt die Informationsbeschaffung mehr als die Hälfte der Zeit im gesamten Prozess in Anspruch. Das liegt einerseits an der Fülle der heranzutragenden Daten, andererseits daran, dass selbst für erfahrene Sachverständige meistens nicht sofort ersichtlich ist, woher sie alle relevanten Informationen beziehen können. Dazu gehören unter anderem:

• Pläne (Grundriss, Ansichten, Lagepläne, Entwässerung, technische Anliegen, etc.)
• Aktueller Grundbuchauszug (max. drei Monate alt)
• Verträge über bestehende Wege- oder Nießbrauchrechte
• Sonstige Verträge zu wertbestimmenden Umständen
• In Erbschaftsfällen ggf. die Sterbeurkunde

Was Sie zum Thema "Verkehrswert Immobilie" noch beachten sollten

Der Verkehrswert ist ein geeignetes Mittel, um den realen Wert einer Immobilie wiederzugeben. Machen Sie sich dennoch bewusst, dass es sich um einen Fixwert handelt, welcher, extrem formuliert, nur für den Stichtag der Erstellung gilt. Der Immobilienmarkt kann sich ziemlich dynamisch verändern und mit ihm der Wert Ihrer Immobilie. In der Praxis behält er jedoch für gewöhnlich 3-6 Monate seine Gültigkeit. Je nach Erfahrung des Sachverständigen kann die Genauigkeit der Wertbestimmung zudem zwischen 5-20% schwanken.

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Schauen Sie sich gerne auch diesen Artikel zum Thema Notarkosten an: